Đường Sắt Bắc Nam Việt Nam

Dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam có tổng chiều dài khoảng 1.541km, với điểm đầu tại ga Ngọc Hồi (Hà Nội) và điểm cuối tại ga Thủ Thiêm (TP. HCM). Dọc tuyến dự kiến bố trí 23 ga hành khách và 5 ga hàng hóa, đóng vai trò là các nút kết nối quan trọng trong mạng lưới giao thông quốc gia. Theo kế hoạch, Việt Nam đặt mục tiêu khởi công các đoạn đầu tiên vào cuối năm 2026 và phấn đấu hoàn thành toàn tuyến vào năm 2035.

Vị trí 23 nhà ga hành khách và 5 ga hàng hóa
Không chỉ mang ý nghĩa về giao thông và phát triển kinh tế vĩ mô, dự án còn được đánh giá sẽ định hình lại không gian đô thị và phân bố hoạt động kinh tế dọc trục Bắc – Nam.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, khi dự án được triển khai, tác động không chỉ dừng lại ở giao thông mà sẽ lan rộng sang dòng chảy kinh tế, logistics và cấu trúc đô thị Bắc – Nam, qua đó mở ra dư địa phát triển mới cho bất động sản tại những khu vực có nhà ga và trung tâm trung chuyển.

Bên cạnh tuyến đường sắt cao tốc, việc các đô thị lớn đồng thời triển khai hệ thống metro và các tuyến vành đai – như Hà Nội với vành đai 3.5, vành đai 4, hay TP. HCM đang chuẩn bị triển khai vành đai 4 cũng đang góp phần tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa cực. Các khu dân cư nằm dọc các trục hạ tầng này được hưởng lợi từ khả năng kết nối, giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng với bất động sản tạo dòng tiền, yếu tố hạ tầng cần được đặt trong mối quan hệ với nhu cầu ở thực. “Tại các đô thị lớn, một chiến lược hợp lý là lựa chọn khu vực gần ga metro nhưng không quá sát, với khoảng cách khoảng 400–500 m (5–10 phút đi bộ). Vị trí này vừa hưởng lợi từ giao thông công cộng và tiện ích, vừa đảm bảo không gian sống”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.

 
Trong bối cảnh đó, việc các doanh nghiệp đã sở hữu quỹ đất, dự án hoặc tài sản bất động sản nằm gần 23 nhà ga đường sắt được xem là một lợi thế đáng chú ý, khi hạ tầng giao thông bước vào giai đoạn triển khai thực tế.

Quét tọa độ 23 nhà ga – doanh nghiệp nào đang sở hữu “đất vàng” hiện hữu?
Dữ liệu tổng hợp từ 23 nhà ga cho thấy một bức tranh không đồng đều. Có những vị trí đã gắn với các khu đô thị, trung tâm thương mại hoặc khu công nghiệp lớn; song cũng có những nơi gần như vẫn là “khoảng trống” trên bản đồ bất động sản.

Các dự án gần ga và chủ đầu tư (Ảnh: Tổng hợp)

Tại khu vực phía Bắc, ga Ngọc Hồi (Hà Nội) nằm gần Khu đô thị Linh Đàm mở rộng, do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) phát triển. Đây là khu đô thị hình thành từ sớm, có mật độ dân cư cao.

Ở Hà Nam, ga Phủ Lý ghi nhận sự hiện diện của Vincom Plaza Phủ Lý do Vincom Retail vận hành, cùng Khu đô thị Sun Urban City Hà Nam của Sun Group. Tại Thanh Hóa, ga Thanh Hóa nằm gần Vinpearl Thanh Hóa, thuộc hệ sinh thái của Vingroup.

Ở Nghệ An, ga Vinh gắn với khu vực VSIP Nghệ An, do VSIP phát triển. Ga Hà Tĩnh nằm gần Vinpearl Hà Tĩnh, tiếp tục cho thấy dấu ấn của hệ sinh thái bất động sản này tại các đô thị cấp tỉnh.

 
Trong khi đó, ga Huế (Phú Vang) lại gắn với Tổ hợp giáo dục FPT Huế của FPT. Dự án được khánh thành vào tháng 8/2025, xây dựng trên diện tích 8,68ha, quy mô phục vụ khoảng 20.000 học sinh.

Tại Đà Nẵng, ga Đà Nẵng nằm gần khu vực phát triển du lịch – dịch vụ lớn như Bà Nà Hills của Sun Group. Đây là quần thể du lịch có diện tích hơn 800ha, được triển khai từ năm 2007 và chính thức vận hành từ năm 2009.

Ở Quảng Ngãi, ga Quảng Ngãi ghi nhận sự hiện diện của trụ sở chính CTCP Đường Quảng Ngãi, đồng thời là nơi quản lý các hoạt động sản xuất kinh doanh chính, bao gồm cả nhà máy trực thuộc như Nhà máy Đường An Khê.

 
Khu vực nhà ga này cũng nằm cạnh Vincom Plaza Quảng Ngãi, với tổng diện tích quy hoạch khoảng 11.000m2, bao gồm tổ hợp trung tâm thương mại Vincom Plaza và khu nhà phố thương mại Vincom Shophouse, trong đó diện tích dành cho shophouse là 3.105m2.

Càng đi về phía Nam, các nhà ga càng gắn với những dự án quy mô lớn, mang tính chiến lược. Ga Long Thành nằm gần Sân bay Long Thành do Tổng Công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) đầu tư. Đây là dự án trọng điểm quốc gia, có tổng mức đầu tư khoảng 5 tỷ USD cho giai đoạn 1 và 16 tỷ USD cho toàn bộ hai giai đoạn, được định hướng trở thành sân bay lớn nhất Việt Nam và một trung tâm trung chuyển hàng không mới của khu vực.

 
Bên cạnh đó, Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1 của IDICO, với quy mô khoảng 446ha, cũng nằm gần ga Long Thành. Đất Xanh cũng hiện diện tại khu vực này với dự án Gem Sky World, có tổng diện tích quy hoạch khoảng 92,2ha.

Tại TP. HCM, ga Thủ Thiêm là điểm sáng rõ nét nhất. Khu vực này tập trung hàng loạt dự án lớn như Vinhomes Central Park của Vinhomes, Saigon Pearl của SSG Group và Vincom Mega Mall Thảo Điền do Vincom Retail vận hành.

Tuy nhiên, dữ liệu tổng hợp cũng cho thấy không phải tất cả 23 nhà ga đều nằm cạnh các dự án bất động sản quy mô lớn. Một số vị trí như ga Nam Định, ga Đông Hà, ga Diêu Trì, ga Tháp Chàm hay ga Phan Rí hiện chủ yếu là khu dân cư hiện hữu hoặc đất nông nghiệp, chưa ghi nhận sự hiện diện rõ nét của các dự án bất động sản thương mại do doanh nghiệp, tập đoàn lớn phát triển.

Điều này cho thấy, nhà ga chỉ là điều kiện cần, còn để trở thành “đất vàng” cần thêm các yếu tố như quy hoạch chi tiết, pháp lý đất đai và năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Theo dấu đường ray: Giá bất động sản dịch chuyển ra sao quanh các nhà ga?
Giá trị bất động sản quanh các nhà ga đường sắt thường tăng theo chu kỳ dài, gắn chặt với tiến trình hình thành đô thị và sự hoàn thiện của hạ tầng, thay vì bùng nổ trong ngắn hạn ngay khi dự án được công bố.

 
Một ví dụ tiêu biểu tại Việt Nam là tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) tại TP. HCM. Theo các báo cáo của Savills và CBRE, giá bất động sản tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ metro đã tăng phổ biến từ 15–30% so với các khu vực nằm xa tuyến, đặc biệt trong giai đoạn dự án hoàn thiện và chuẩn bị vận hành.

Ảnh: CBRE

Ghi nhận thực tế cho thấy, trong giai đoạn 2015–2023, giá căn hộ dọc tuyến metro này đã tăng từ 35% đến 70% so với thời điểm khởi công. Một số báo cáo thị trường còn chỉ ra rằng, các dự án nằm gần các ga lớn như Thảo Điền, An Phú hay Ba Son ghi nhận giá căn hộ giao dịch thứ cấp tăng từ 1,5–3,5 lần so với thời điểm mở bán ban đầu.

Không chỉ riêng Việt Nam, các nghiên cứu quốc tế cũng ghi nhận xu hướng tương tự nhưng theo chu kỳ dài hơn. Tại Singapore, giá căn hộ trong phạm vi 400m quanh một số ga của tuyến Circle Line cao hơn khoảng 15% so với các khu vực xa hơn khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012. Tại Bangkok, giá bất động sản gần các tuyến metro được ghi nhận tăng từ 7–21%, tùy theo khoảng cách đến nhà ga.

Trên cơ sở những diễn biến và số liệu nêu trên, các dự án hạ tầng giao thông lớn nhìn chung đều có xu hướng làm gia tăng giá trị đất đai tại những khu vực mà chúng đi qua, đặc biệt là quanh các nhà ga và điểm trung chuyển. Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, cũng không phải ngoại lệ, nhất là tại các khu vực dự kiến xây dựng nhà ga trong tương lai.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là dự án có chu kỳ triển khai kéo dài nhiều thập kỷ, phải trải qua nhiều bước như lập báo cáo khả thi, quyết định đầu tư, lựa chọn nhà thầu và thi công trước khi có thể đi vào vận hành. Do đó, cơ hội đầu tư lớn cũng đi kèm với không ít rủi ro, đặc biệt nếu nhà đầu tư không lựa chọn đúng địa điểm và thời điểm “xuống tiền” phù hợp.

Nguồn: https://nguoiquansat.vn/quet-toa-do-23-nha-ga-duong-sat-toc-do-cao-bac-nam-nhung-doanh-nghiep-nao-dang-so-huu-dat-vang-sat-vach-266063.html