QUY HOẠCH TỔNG THỂ TP.HCM: ĐỊNH HÌNH 10 VÙNG PHÁT TRIỂN, MỞ RA KHÔNG GIAN ĐÔ THỊ MỚI ĐẾN NĂM 2050

TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển với quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm. Ngày 30/10/2026, HĐND TP.HCM đã thông qua quy hoạch với phạm vi khoảng 6.772,59 km², bao gồm 168 đơn vị hành chính. Đây là định hướng quan trọng nhằm tổ chức lại không gian đô thị, phân bổ dân cư, việc làm, hoạt động sản xuất, dịch vụ và đầu tư hạ tầng trong dài hạn.

 
Theo định hướng mới, TP.HCM được tổ chức thành 10 vùng quản trị phát triển, mỗi vùng đảm nhận một vai trò riêng dựa trên lợi thế địa lý, hạ tầng và tiềm năng kinh tế.

1. Vùng lõi đô thị – tài chính – quản trị – di sản

Khu vực trung tâm với phường Sài Gòn giữ vai trò đầu tàu về tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp, văn hóa và quản trị. Thành phố định hướng tái thiết đô thị, phát triển không gian công cộng ven sông, kết hợp metro, giao thông đường thủy và không gian đi bộ.

2. Vùng đổi mới sáng tạo phía Đông

Bao gồm các khu vực Thủ Dầu Một, Thuận An, Dĩ An, Thủ Đức, Long Bình, Long Phước và Cát Lái. Đây là khu vực tập trung phát triển công nghệ cao, nghiên cứu, giáo dục đại học và kinh tế số. Định hướng hình thành hệ sinh thái liên kết giữa trường đại học, viện nghiên cứu và doanh nghiệp, đồng thời tăng cường kết nối với sân bay Long Thành.

3. Vùng Tây – Tây Nam, cửa ngõ Đồng bằng sông Cửu Long

Gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Lợi cùng các phường Thới An, Tân Thới Hiệp, Bình Tân và Tân Tạo. Khu vực được định hướng phát triển logistics, thương mại vùng, đầu mối phân phối hàng hóa và các đô thị gắn với hệ thống giao thông liên vùng.

4. Vùng đô thị công nghiệp – dịch vụ Bình Dương

Bao gồm các phường Bình Dương, Bến Cát, Thới Hòa, Tân Uyên cùng các xã Bàu Bàng, Phú Giáo và Phước Hòa. Trọng tâm là nâng cấp khu công nghiệp hiện hữu, phát triển công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái và bổ sung hệ thống nhà ở, trường học, y tế, dịch vụ đô thị.

5. Vùng sinh thái và dự trữ phát triển

Bao gồm khu vực Dầu Tiếng ở phía Bắc – Tây Bắc và các xã Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Hòa Hội ở phía Đông Nam. Định hướng chính là bảo vệ đất nông nghiệp, hồ, rừng và hành lang sinh thái, đồng thời duy trì quỹ đất dự trữ cho nhu cầu phát triển lâu dài.

6. Vùng Nam – Nhà Bè – Hiệp Phước

Tập trung tại xã Nhà Bè và xã Hiệp Phước, định hướng phát triển đô thị dịch vụ, logistics và cảng biển. Khu vực sẽ tăng cường kết nối với trung tâm TP.HCM, Cần Giờ và Cái Mép, kết hợp giao thông đường bộ, đường thủy và đường sắt.

7. Vùng sinh thái biển Cần Giờ

Gồm 4 xã Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ và Thạnh An. Định hướng phát triển gắn với bảo tồn rừng ngập mặn, hệ sinh thái biển và du lịch sinh thái. Các hoạt động xây dựng, giao thông và phát triển đô thị cần được kiểm soát theo khả năng chịu tải của môi trường tự nhiên.

8. Vùng cảng biển – logistics – công nghiệp – năng lượng Cái Mép – Thị Vải

Bao gồm phường Phú Mỹ, phường Bà Rịa cùng các xã Kim Long, Ngãi Giao và Long Sơn. Đây là khu vực được định hướng trở thành đầu mối cảng biển quốc tế, logistics, công nghiệp và năng lượng. Đáng chú ý, Khu thương mại tự do Cái Mép Hạ với quy mô hơn 4.170 ha được xác định tại phường Tân Phước và Tân Hải.

9. Vùng du lịch biển Vũng Tàu – Long Hải – Hồ Tràm

Với các khu vực phường Vũng Tàu, xã Long Hải và xã Hồ Tràm, vùng này tập trung phát triển du lịch biển, đô thị du lịch chất lượng cao, bảo vệ cảnh quan và tăng cường kết nối với sân bay Long Thành, Cái Mép và trung tâm TP.HCM.

10. Vùng đặc khu Côn Đảo

Định hướng phát triển tập trung vào bảo tồn di sản lịch sử, hệ sinh thái biển, quốc phòng và an ninh. Du lịch được tổ chức theo hướng kiểm soát sức chứa, gắn với mô hình đảo xanh và sử dụng tài nguyên bền vững.

Quy hoạch mới và tác động đến thị trường bất động sản

Việc tổ chức TP.HCM thành 10 vùng phát triển cho thấy định hướng chuyển từ mô hình đô thị tập trung sang cấu trúc đa cực, đa trung tâm. Thay vì dồn phần lớn hoạt động kinh tế, dân cư và dịch vụ vào khu vực trung tâm, thành phố sẽ từng bước hình thành các cực tăng trưởng mới gắn với công nghiệp, công nghệ, giáo dục, logistics, cảng biển và du lịch.

Đối với thị trường bất động sản, quy hoạch này mở ra nhiều hướng quan tâm trong dài hạn:

Khu Đông: Có thêm động lực từ công nghệ cao, giáo dục, đổi mới sáng tạo và kết nối sân bay Long Thành.
Khu Tây và Tây Bắc: Hưởng lợi từ định hướng phát triển logistics, thương mại vùng và các đô thị cửa ngõ.
Khu Nam: Có tiềm năng phát triển các loại hình bất động sản gắn với dịch vụ, cảng biển và logistics.
Khu vực Bình Dương: Định hướng chuyển đổi công nghiệp và phát triển đô thị dịch vụ có thể gia tăng nhu cầu nhà ở, thương mại và các tiện ích phục vụ lực lượng lao động.
Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu: Được định hướng phát triển cảng biển, công nghiệp, năng lượng và du lịch, tạo thêm dư địa cho các loại hình bất động sản phù hợp với từng chức năng.

Đặc biệt, định hướng phát triển đô thị TOD gắn với hệ thống metro và giao thông công cộng được xem là một trong những yếu tố quan trọng trong việc tổ chức lại không gian đô thị và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Tuy nhiên, quy hoạch là định hướng phát triển dài hạn, không đồng nghĩa mọi khu vực đều tăng giá bất động sản ngay lập tức. Giá trị thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng, pháp lý dự án, khả năng kết nối và nhu cầu thị trường tại từng địa phương.

Với tầm nhìn đến năm 2050 và xa hơn, quy hoạch tổng thể lần này được kỳ vọng tạo nền tảng để TP.HCM phát triển thành một siêu đô thị đa cực, gia tăng liên kết vùng và mở rộng các không gian kinh tế mới.