HƠN 30.000 SẢN PHẨM NHÀ Ở DỰ KIẾN MỞ BÁN TRONG QUÝ IV/2026, NGUỒN CUNG PHÍA NAM CHIẾM ƯU THẾ

Thị trường bất động sản dự kiến đón khoảng 30.300 sản phẩm nhà ở mới trong quý IV/2026, tăng khoảng 145% so với quý trước. Trong đó, khu vực phía Nam được kỳ vọng dẫn đầu nguồn cung, tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong bức tranh thị trường nhà ở những tháng cuối năm.

Nguồn cung nhà ở dự kiến tăng mạnh trong quý cuối năm

Theo báo cáo của DXS-FERI, thị trường bất động sản cả nước dự kiến có khoảng 30.300 sản phẩm nhà ở mới được đưa ra thị trường trong quý IV/2026, đến từ hơn 30 dự án. Con số này cao hơn đáng kể so với khoảng 12.357 sản phẩm ghi nhận trong quý III, tương đương mức tăng khoảng 145%.

Diễn biến trên cho thấy hoạt động triển khai và mở bán dự án được kỳ vọng sôi động hơn trong giai đoạn cuối năm, sau khi nguồn cung mới ghi nhận sự sụt giảm trong quý trước. Việc nhiều dự án tiếp tục bổ sung sản phẩm có thể mang đến thêm lựa chọn cho người mua nhà, đồng thời tạo điều kiện để các chủ đầu tư đẩy mạnh hoạt động kinh doanh.

Xét theo khu vực, phía Nam dự kiến chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% tổng nguồn cung mới trên cả nước. Miền Bắc đứng thứ hai với khoảng 8.000 sản phẩm, chiếm 26%. Trong khi đó, miền Trung và miền Tây mỗi khu vực dự kiến đóng góp khoảng 2.700 sản phẩm, tương ứng 9%.

Cơ cấu này cho thấy khu vực phía Nam tiếp tục là một trong những trọng điểm phát triển nguồn cung nhà ở trong giai đoạn cuối năm. Nhiều dự án tại TP.HCM và các địa phương lân cận được kỳ vọng góp phần bổ sung nguồn hàng cho thị trường.

Phía Nam tiếp tục là tâm điểm với nhiều dự án mới

Tại khu vực phía Nam, nguồn cung dự kiến đến từ nhiều dự án đang triển khai và các giai đoạn mở bán tiếp theo. Một số dự án được đề cập trong báo cáo gồm TT Genesis, Palm River, Imperia Sena Park, các giai đoạn tiếp theo của The Global City, IKI Village và Ansana by Kita,...

Bên cạnh TP.HCM, các địa phương như Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ cũng được kỳ vọng đóng góp thêm nguồn cung mới. Đây là những thị trường đáng chú ý trong bối cảnh nhu cầu nhà ở, phát triển đô thị và kết nối hạ tầng liên vùng tiếp tục được quan tâm.

Sự tham gia của nhiều dự án tại các khu vực khác nhau có thể giúp thị trường đa dạng hóa lựa chọn về vị trí, loại hình và mức giá. Tuy nhiên, khả năng thu hút khách hàng của từng dự án vẫn phụ thuộc vào các yếu tố như pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng.

Ở miền Bắc, nguồn cung mới dự kiến tập trung tại Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên. Trong khi đó, Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục là những địa phương đóng góp nguồn hàng đáng chú ý tại miền Trung.

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu sản phẩm mở bán mới trong quý IV/2026. Phần lớn nguồn cung dự kiến đến từ các khu đô thị quy mô lớn, với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes và Ecopark.

Đối với ba thị trường chính gồm TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, Avison Young Việt Nam dự báo nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý cuối năm đạt khoảng 13.500 căn. Riêng TP.HCM được kỳ vọng đóng góp khoảng 10.000-12.000 căn, tiếp tục là thị trường có lượng căn hộ mới đáng chú ý.

Nguồn cung căn hộ tăng có thể giúp người mua tiếp cận nhiều lựa chọn hơn, từ các dự án phục vụ nhu cầu an cư đến những sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao. Dù vậy, việc nguồn cung gia tăng có thực sự cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở hay không còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm và mặt bằng giá bán.

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn vẫn là vấn đề được quan tâm, những dự án có mức giá phù hợp, phương thức thanh toán linh hoạt và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế có thể tạo lợi thế trong quá trình tiếp cận khách hàng.

Thanh khoản cuối năm được kỳ vọng cải thiện

Việc nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh trong quý IV diễn ra sau giai đoạn thị trường ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về số lượng sản phẩm mở bán. Trong quý III, toàn thị trường có khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý II và 54% so với cùng kỳ năm trước.

Trước triển vọng nguồn cung được bổ sung, một số đơn vị nghiên cứu kỳ vọng giao dịch bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng cuối năm. Theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng giao dịch nhà đất trong quý IV có thể đạt khoảng 25.000 sản phẩm, gấp đôi quý III.

Các yếu tố hỗ trợ được kỳ vọng gồm nhu cầu mua nhà tăng vào giai đoạn cuối năm, nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung và sự xuất hiện của nhiều sản phẩm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đây vẫn là dự báo và kết quả thực tế sẽ phụ thuộc vào diễn biến sức mua cũng như điều kiện thị trường.

Đáng chú ý, nguồn cung tăng không đồng nghĩa mọi phân khúc đều ghi nhận thanh khoản tích cực. Người mua ngày càng có xu hướng cân nhắc kỹ về giá bán, khả năng chi trả, tính pháp lý và giá trị sử dụng của sản phẩm trước khi đưa ra quyết định.

Những bất động sản chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá, thiếu khả năng khai thác thực tế hoặc có mức giá vượt quá khả năng tài chính của phần lớn khách hàng có thể gặp khó khăn trong quá trình tiêu thụ.

Thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm

Trong bối cảnh nguồn cung dự kiến gia tăng, khả năng hấp thụ sẽ là yếu tố quan trọng phản ánh sức khỏe của thị trường bất động sản trong quý cuối năm. Theo DXS-FERI, tỷ lệ hấp thụ có thể chịu tác động đáng kể từ diễn biến lãi suất, nguồn cung và sức mua thực tế.

Đơn vị này đưa ra nhiều kịch bản thị trường dựa trên các giả định khác nhau về nguồn cung và mặt bằng lãi suất. Trong kịch bản cơ sở, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán cơ bản đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Với kịch bản tích cực, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%, nếu điều kiện lãi suất thuận lợi hơn. Ngược lại, trong kịch bản lãi suất tăng cao, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm xuống dưới 20%.

Các kịch bản này cho thấy triển vọng thị trường cuối năm vẫn tồn tại cả cơ hội lẫn thách thức. Nguồn cung mới có thể tạo thêm động lực cho hoạt động giao dịch, nhưng hiệu quả bán hàng sẽ phụ thuộc vào khả năng đáp ứng nhu cầu thực và mức độ phù hợp của sản phẩm với năng lực tài chính của người mua.

Về phía chủ đầu tư, việc xây dựng chính sách giá hợp lý, đa dạng phương thức thanh toán, minh bạch pháp lý và đảm bảo tiến độ dự án sẽ ngày càng quan trọng. Đối với người mua, việc đánh giá kỹ tổng chi phí sở hữu, khả năng tài chính dài hạn và giá trị sử dụng thực tế là những yếu tố cần thiết trước khi quyết định giao dịch.

Nhìn chung, hơn 30.000 sản phẩm nhà ở dự kiến mở bán trong quý IV/2026 là tín hiệu đáng chú ý đối với thị trường bất động sản. Nguồn cung mới được kỳ vọng tạo thêm lựa chọn cho khách hàng và hỗ trợ hoạt động giao dịch cuối năm. Tuy nhiên, thay vì chỉ tập trung vào số lượng sản phẩm, thị trường sẽ cần chú trọng hơn đến chất lượng, mức giá và khả năng đáp ứng nhu cầu an cư để hướng đến sự phát triển ổn định, bền vững hơn.